Une origine de dommages non déterminée, une réduction d’indemnité contractuelle, un préjudice dépassant le capital assuré, l’importance des franchises, etc. : nombreuses sont les causes qui amènent à déposer un recours.
Dans de nombreux baux commerciaux, il n’est pourtant pas rare de trouver la mention renonciation à recours envers le bailleur, le preneur ou réciproque. Nous allons vous expliquer tout cela.
Ce que prévoit la loi
Article 1732 du code civil – Création Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804
Il (le preneur) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
Article 7 – Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Le locataire est obligé :
De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.
Bail entre particuliers
Dans un bail entre particuliers (location de maison à l’année par exemple), le propriétaire contracte une assurance dit Propriétaire Non Occupant qui couvre le bâtiment ainsi que la Responsabilité Civile Propriétaire d’Immeuble.
Le locataire souscrit quant à lui une multirisque habitation qui couvre sa Responsabilité Civile ainsi que les risques locatifs en incendie, explosion, dégâts des eaux.
Souvent cette assurance couvrira également le mobilier et contenu du locataire.
En cas de sinistre, par défaut la responsabilité du locataire est engagée. Ce sera donc son assurance qui interviendra pour réparer les dégâts occasionnés.
Si la preuve est faite que la cause du sinistre est due à un mauvais entretien imputable au propriétaire, l’assurance du locataire pourra donc formuler un recours contre l’assurance du propriétaire.
Bail commercial
Le fonctionnement est identique dans les responsabilités de chacun des parties. Néanmoins, une plus grande liberté de rédaction du bail est possible modifiant certains aspects que nous allons détailler.
Les deux parties ont des intérêts communs
Il n’est pas rare de voir des baux où le preneur et le bailleur ont un intérêt commun : une SARL qui loue à une SCI ayant les mêmes gérants par exemple.
Dans l’absolue, en cas de sinistre, l’assurance de la SARL peut effectuer un recours contre l’assurance de la SCI.
S’il s’avère que la SCI n’a pas souscrit de contrat de type Propriétaire Non Occupant, elle devra tout de même régler les dégâts occasionnés à son locataire (même s’il s’agit de sa propre SARL).
Afin d’éviter cette situation ubuesque, nous avons plusieurs dispositifs possibles :
- L’assurance pour compte :
Dans ce cas, il est prévu au bail que le preneur prendra à sa charge les frais d’assurances tant pour son compte que pour le compte de qui il appartiendra.
Le bailleur et le preneur apparaissent donc sur un contrat unique.
En règle générale, le coût est uniquement supporté par le preneur.
- L’exonération des risques locatifs :
Dans ce cas, les contrats d’assurances sont séparés mais le preneur est « libéré » de son obligation d’assurance des dégâts qu’il pourrait causer au bâtiment du fait de sa présence.
La clause de renonciation à recours réciproque entre les assurances du bailleur et du preneur est mentionnée.
En d’autres mots, aucun des deux parties ne peut chercher à prouver la responsabilité de l’autre.
Les deux parties n’ont pas d’intérêts communs
Tous les baux commerciaux ne concernent pas des sociétés ayant des intérêts communs.
Dans ce cas-là, il convient de faire attention à la rédaction du bail.
La loi reste bien évidemment applicable et la responsabilité du locataire reste présumée sauf preuve contraire.
Il faut donc veiller à ce que les risques locatifs soient assurés, que le recours des voisins et des tiers est souscrit et se garder la possibilité d’effectuer un recours envers l’assurance du locataire.
Pour le bailleur, il faut également conserver une assurance Propriétaire Non Occupant ainsi qu’une Responsabilité Civile Propriétaire d’Immeuble pour les sinistres où la non-responsabilité du locataire serai prouvée.
L’activité exercée par le preneur peut engendrer une surprime d’assurance pour le bailleur.
Une clause peut être prévue au bail pour répercuter cette surprime au preneur.
En résumé
La renonciation à recours engage contractuellement le bailleur et le preneur ainsi que leurs assurances, à ne pas chercher à prouver la responsabilité d’une des parties et ainsi abandonner tout recours possible.
Elle peut être :
- Réciproque : le bailleur et le preneur ne pourront monter de recours l’un envers l’autre.
- Envers le bailleur : le preneur ne pourra pas tenter de recours mais le bailleur conserve son droit à recours.
- Envers le preneur : le bailleur ne pourra pas tenter de recours mais le preneur conserve son droit à recours.
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